Comment calculer la rentabilité d’un investissement?

Définir le calcul de rentabilité d’un investissement locatif n’est pas chose facile, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs qui influent sur votre projet immobilier : loyers, charges, fiscalité ou encore taux bancaire.

Quels sont les facteurs à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un investissement locatifs?

Afin de calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il convient de calculer un nombre important de facteurs financiers qui seront à imputer ou à aligner au bénéfice brut attendu. Afin de partir sur une base d’investissement gagnante, calculer avec précision ces facteurs est une étape de pré-achat primordiale.

Les taux bancaires

Mise à part si vous investissez avec un patrimoine financier personnel déjà disponible, simuler le montant total du taux bancaire de votre crédit immobilier est la première étape. Vous devrez partir du principe que ce montant est une perte brute qu’il vous faudra combler le plus rapidement possible avant de dégager des bénéfices.

La fiscalité et les réductions d’impôts

Une fois ce calcul fait, il est temps de s’intéresser aux possibilités de réductions d’impôts et fiscales auxquelles vous pouvez prétendre. Plusieurs mesures d’avantages fiscaux existent actuellement (comme par exemple la loi Pinel) mais ne sont accessibles que sous certaines conditions. Renseignez-vous bien sur ces dernières avant de vous lancer et n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels du secteur.

Le loyer

Bien évidemment, calculer au plus juste le loyer que vous appliquerez à votre ou vos logement(s) est l’un des facteurs les plus importants. Il devra prendre en compte les loyers pratiqués dans la ville et le quartier d’acquisition ainsi qu’une prévision des charges et travaux que vous serez dans l’obligation de pratiquer à vos frais.

Les charges

Assurances, frais de notaires, paiement d’un entreprise de gestion de patrimoine, etc… Dépendant de chaque cas, l’ensemble des charges que vous aurez à dégager doivent être calculées avec la plus grande précision possible pour calculer au mieux la rentabilité de votre investissement locatif.

Les travaux

A l’instar des charges, un montant prévisionnel des travaux futurs est à dégager au plus précis avant même la conclusion de votre achat. Pratique difficile dans l’ancien, il peut être une bonne idée de se tourner vers un professionnel qui se chargera à votre place de calculer ce montant.

Méthode de calcul de rentabilité

Maintenant que les différents facteurs nécessaires au calcul de la rentabilité d’un investissement locatif sont placés, il est temps de s’intéresser à la méthode de calcul imputable et aux différences notables selon l’investissement choisi.

La méthode de calcul et simulation

Afin de calculer la rentabilité d’une location, il vous faut simplement rapporter le loyer annuel au montant de l’investissement du logement acquis. Par exemple et pour un investissement de 200.000 euros couplé à un loyer annuel de 8.000 euros, le rendement locatif brut s’élève à 4%. Comme vous pouvez le voir sur cet exemple, ce pourcentage correspond à l’atteinte du montant des loyers au prix d’achat au bout de 25 ans.

Le rendement locatif brut et le rendement locatif net

Dans l’exemple ci-dessus, nous trouvons le rendement locatif brut, c’est à dire le rendement avant déduction des charges d’entretien (charges mensuelles ou annuelles et travaux). Afin de calculer le rendement locatif net, il vous faudra simplement déduire ces dernières au loyer annuel avant calcul. Toujours dans cet exemple et pour une prévision de charge à 1600 euros par an, le rendement passe de 4% brut à 3.2% net.

Différences de calcul de rentabilité entre le neuf et l’ancien

Selon que vous investissiez dans un studio, un appartement ou une maison dans l’ancien ou le neuf, des différences existent dans les facteurs à prendre en compte pour le calcul de rentabilité. Celles-ci concernent avant tout la fiscalité et les réductions d’impôts qui fluctuent énormément entre l’ancien et le neuf. Encore une fois, il est plus que nécessaire que vous preniez un temps pour vous pencher sur ces différences avant de placer votre choix final.

Conclusion

Si vous êtes arrivé jusqu’ici vous devez maintenant être prêt à vous lancer dans votre investissement locatif en tout connaissance de cause. Un investissement financier étant toujours risqué, suivre cette méthodologie est le meilleur moyen de minimiser ces derniers pour chacun de vos investissements immobilier. Enfin, le marché est en constante évolution (et particulièrement les lois qui y sont rattachées), pensez à renouveler vos connaissances sur une base annuelle.

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