Estimer un loyer : qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Après quelques coupures depuis son instauration par la loi Duflot en 2013, l’encadrement des loyers est relancé début 2019. Quelle place lui donner aujourd’hui en matière d’estimation de loyer immobilier ?

Encadrement des loyers : définition

Dans un environnement immobilier alors en proie à une certaine anarchie, où il existait un sérieux déséquilibre de l’offre et de la demande, et partant, une hausse irrégulière du prix de la location de logements, le Gouvernement lance ce qu’on appelle « l’encadrement des loyers ». C’est tout simplement un dispositif légal censé réguler les prix des locations immobilières, empêchant toute hausse abusive dans la zone « tendue » ciblée. Il est remis en route en 2019, après avoir été suspendu en 2017 à la suite de quelques incohérences.

Avantages et revers de l’encadrement des loyers

Pour les locataires potentiels, l’encadrement des loyers est une aubaine puisqu’il permet de retrouver un parc locatif plus accessible. En outre, en cas de dépassement du seuil de loyer imposé, les locataires installées peuvent faire une réclamation et demander un rabaissement… Pour l’ensemble des propriétaires, l’encadrement des loyers donne lieu à davantage de sécurité et de stabilité en matière de paiement, des avantages fiscaux, etc. En matière d’estimation de loyer, ce même dispositif offre une base précise, permettant de fixer un tarif juste et susceptible d’une rentabilité sur le long terme. Pour estimer un loyer moyen, plusieurs critères sont à prendre en compte en tenant compte de l’encadrement des loyers, n’hésitez pas à constituer votre petit dossier informationnel avant de passer à la tâche de l’estimation de loyer.

Mais en général, l’encadrement des loyers est considéré comme un obstacle plus ou moins important à tout investissement locatif. Il est également plus facile de se perdre dans les calculs du loyer, lorsqu’on est soumis à ce dispositif. A noter cependant que celui-ci ne s’applique pas partout et à tous les coups.

Estimation de loyer : peut-on éviter l’encadrement ?

Pour une estimation de loyer sans se soucier d’un encadrement réglementaire, plusieurs issues s’offrent aux loueurs. En premier lieu, ce genre de limitations ne concerne pas toutes les villes. Le dispositif cible principalement les zones dites « tendues », où un déséquilibre chronique de l’offre et de la demande tend à provoquer une hausse abusive du prix. Il ne concerne pas non plus certains logements en location saisonnière, les HLM et les habitats conventionnés dans le cadre de l’Anah.

Un encadrement de loyer ne touche pas les maisons et appartements mis en location pour la première fois, ou remis en location après plus de 18 mois de vacances. Une autre exception au principe : les propriétaires peuvent aussi revendiquer ce qu’on appelle « complément de loyer ». Celui-ci est accordé pour toute plus-value conséquente (vue panoramique, place de parking…) qui met le logement en question en valeur par rapport à des offres comparables.

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